Неподъемные квартиры

Умножить на два

Надо отметить, что 2007 год в очередной раз продемонстрировал существенный рост объемов кредитования физических лиц как по всей стране, так и в Северо-Западном федеральном округе. По прогнозам президента ассоциации Владимира Джиковича (опиравшегося, правда, больше на данные девяти месяцев), темпы роста кредитования на покупку жилья, к примеру, в Петербурге составили более 120 процентов. Это значительно выше, нежели в округе и в целом по стране (78 процентов). Впрочем, по модному нынче ипотечному кредитованию город на Неве несколько уступил СЗФО, но все равно перекрыл среднероссийские показатели. По предвари- тельным данным, озвученным представителем специализированного ипотечного банка Мари- ей Варешиной, за 2007 год в городе на Неве было выдано 16 тысяч кредитов на сумму около 40 миллиардов рублей. То есть ипотека возросла более чем в два раза.

Какая тенденция победит?

На следующий год банкиры таких оптимистических прогнозов не дают. По словам Владимира Джиковича, следует ожидать не более чем двадцатипроцентного увеличения. Мария Варешина, правда, говорит о 60-70 процентах. По мнению специалистов, может сказаться то, что банки после длительного перерыва, вызванного свертыванием программ долевого строительства, начинают активно выходить на рынок кредитования первичного жилья. А вот там с соотношением спроса и предложения все нормально. Если ввод в строй жилых зданий в Северной столице находится на уровне 2,3-2,5 миллиона квадратных метров в год при спросе на 4 миллиона, то на этапе строительства находится как раз, по оценкам банкиров, 4-5 миллионов «квадратов», под которые можно было бы дать кредит. Тогда получается, что предложение растет, и нет таких уж серьезных предпосылок для подъема цен.

Впрочем, даже подорожание квадратных метров, по оценкам некоторых экспертов, может привести, наоборот, к росту объемов ипотечного кредитования. Ведь стоимость квартиры становится столь высока, что купить ее без привлечения заемных средств мало у кого получается.

Между прочим, цифры свидетельствуют: спрос сейчас не удовлетворен именно в секторе элитного жилья. Ведь за минувший год именно там квадратные метры подорожали на 50-80 процентов, в то время как для массовых серий — в пределах инфляции.

Правда, в минувшем-то году для того, чтобы претендовать на покупку квартиры с использованием ипотечного кредита, гражданин уже должен был зарабатывать не менее 50-60 тысяч рублей в месяц. Если представить себе пятидесятипроцентное подорожание жилья, много ли найдется в Петербурге людей, получающих по 70-90 тысяч и до сих пор не имеющих своей квартиры? Какая тенденция победит: уменьшение числа представителей среднего класса, способных воспользоваться ипотекой, или рост числа тех, у кого доходы выше среднего, но уже не позволяют купить жилье «вживую»? Пока единого мнения у экспертов нет.

В пределах инфляции

Интересно, что предположения банковских работников существенно отличаются от прогнозов риэлтеров. По крайней мере, тех, что были оглашены по итогам выставок-семинаров «Жилищный проект», проходивших в городе последние полгода при поддержке властей.

Специалисты рынка недвижимости говорили в конце года о сохранении в 2008 году тенденций 2007-го: медленный рост цен темпами, не превышающими 1,5 процента в месяц, то есть в пределах инфляции (ожидать более медленного увеличения не приходится).

Правда, в настоящее время не много найдется экспертов, которые взялись бы предсказать темпы инфляции в России на 2008 год. Но важно то, что примерно так же оценивали перспективу и граждане, пришедшие на выставку-семинар. По крайней мере, большинство из них.

Ипотека на старте

На фоне прогноза о росте цен понятным становится и другая предпосылка- об увеличении доли ипотечных сделок на рынке жилья. Напомним, что в минувшем году, по предварительным данным, общий объем кредитов, предоставленных банками для приобретения жилья, в Санкт-Петербурге вырос больше, чем объем ипотеки. А вот в среднем по СЗФО картина обратная. Напрашивается вывод: в столице округа людей с деньгами, достаточными для того, чтобы купить квартиру без займа (или, по крайней мере, без того, чтобы закладывать в обеспечение новое жилье, а потом за него длительное время расплачиваться), больше. В регионах же народ уже без ипотеки не справляется. Соответственно, рост цен может и в Северной столице перевернуть картинку. По прогнозам Марии Варешиной, к концу 2008 года доля ипотечного кредитования в общем объеме сделок на жилищном рынке составит более 30 процентов, в то время как по итогам 2007 года -около 20 процентов.

Запад не поможет

Вполне логичным представляется вопрос: а как повлиял на российский рынок недвижимости ипотечный кризис в США? Ведь большинство специалистов предсказывало и предсказывает существенное удорожание кредитов. Причем доля таких пессимистов растет.

Как показывают предварительные результаты года, пока особого воздействия на ипотечный рынок американский кризис не оказал. На «круглом столе» в АБСЗ большинство крупных банков поспешили сообщить, что не изменили свои программы. Да, ужесточило требования, предъявляемые к заемщикам. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК): уменьшило сроки и размеры кредита, увеличило первый взнос и стало требовать больше документов для подтверждения платежеспособности. «Это совершенно естественные, нормальные меры», — прокомментировал произошедшее Владимир Джико-вич. Соответственно, и работающие с государственной программой ипотеки банки вынуждены были свои требования поменять. Но самые крупные игроки имеют свои программы. И, по уверению их представителей, эти программы продолжают оставаться очень либеральными. Вплоть до подтверждения доходов в произвольной форме.

Правда, в кулуарах специалисты банков признают: все какие-нибудь ужесточения ввели. Кто-то резко поднял ставку по кредитам с нулевым взносом, кто-то сократил сроки… Но афишировать изменения никто не спешит. Слишком уж важную роль играет в кредитовании ипотека. Но пока, по данным специалистов, удорожание займа в среднем составило всего полпроцента.

А не следует ли ожидать перетока в российский ипотечный рынок капиталов из-за рубежа? Казалось бы, если там все обстоит так плохо, а у нас хорошо, кто мешает иностранным банкам плотнее заинтересоваться нашими кредитами? Хотя бы с точки зрения их рефинансирования или секъюритизации.

«Обжегшись на молоке, западные кредитные организации теперь на воду дуют», — объясняют специалисты. То есть теперь они не хотят связываться с кредитами, имеющими низкую степень надежности. Опять-таки, это касается малого первоначального взноса и не документированного нормально подтверждения доходов. Как результат, некоторые отечественные банки были вынуждены отменить секъюритизацию своих пакетов закладных. Да и при рефинансировании дисконт пула ипотечных кредитов достигает уже, по некоторым данным, десяти процентов.

Так что помощи с Запада ждать не приходится. Развивать ипотечное кредитование придется исключительно самим. При этом осторожно, чтобы не наткнуться на те же грабли, которые уже ударили по лбу столь превозносимую еще недавно как пример нормального развития жилищного кредитования заграницу.

Между тем

Когда материал был уже готов, из Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИЛ) поступили окончательные итоги года: 18,6 тысячи кредитов на сумму 47 миллиардов рублей. Первое, что бросается в глаза, — резкий рост среднего размера кредита. Если в 2006 году он немногим превышал полтора миллиона рублей, то в минувшем — два с половиной миллиона. Причем основной вклад в это внесли банки, не входящие в число традиционных лидеров прошлых лет. В том числе те, кто вышел на рынок ипотеки недавно. Вообще, банки, не относящиеся к традиционным игрокам на ипотечном рынке, в 2007 году в сумме и по объемам, и по количеству кредитов заняли второе место, потеснив и Сбербанк, и тех коллег, которые работали по государственной программе кредитования. Средний размер предоставляемых ими займов составил более 2,5 миллиона. Впрочем, у некоторых традиционных середнячков он был три, а у одного (правда, уже в прошлом году зарекомендовавшего себя как ориентированный на богатых клиентов) — более пяти миллионов, что говорит в пользу предположения: ипотека все больше становится инструментом для богатых.

Впрочем, традиционно ориентирующиеся именно на выдачу жилищных займов кредитные организации (включая сюда и те, что работают с СПИА по государственной программе) сохранили свою ориентацию на более массового клиента. У них средний размер кредита составил около 2 миллионов. Но суммарно доля в выданных кредитах у банков, размер займов которых ниже среднего, составил в минувшем году 60 процентов, в то время как еще год назад было 70.

Юрий Звягин

Источник: Строительный еженедельник, №3 (28 января)